伴随着人口流动性和集聚性的增强，亚洲各国正在经历着史无前例的城市化进程，这将重塑亚洲国家的经济社会结构及其相互关系。“转型”一词被越来越多地提及，城市土地学会（Urban Land Institute）首席执行官斐柏德（Patrick L.Phillips）在日前召开的亚太区峰会上表示，随着来自社会、经济、环境等多方面的挑战，现实需要一种新的城市发展方式，这种方式强调城市与人的关系。基于这种方式建设的城市在全球化经济中才更加具有竞争优势。
城市土地学会首席执行官斐柏德（Patrick L.Phillips）在第二届城市土地学会亚太区峰会上表示，现实需要一种新的城市发展方式
香港特别行政区行政长官、城市土地学会亚太区分会创始主席梁振英于峰会上发言
全球非盈利性机构城市土地学会对111位活跃在中国大陆及香港房地产行业的领军人物进行采访，编撰成《2013年中国大陆主要城市房地产投资前景分析》报告。报告称，中国房地产市场情绪已经出现了显著改善，投资前景排名前4位的城市依次为上海、苏州、北京和武汉。这一改善源自于市场对中国经济的普遍看好。
房地产业与城市化始终是一对博弈的力量，其互动关系决定了房地产业与城市化发展阶段的同步性。对于一个地区的城市化发展而言，房子盖起来、基础设施建起来，距离一个城市的形成还很远。最近几年出现了一个令人匪夷所思的现象，随便一个新的城市发展规划，就可以将自己的人口规划到百万甚至几百万以上；而实际上，如果认真计算一下，哪怕是将该地区所有的农民都转移到这个城市中，也无法达到这个数字。房地产开发商主导下的城市化是一种伪城市化，这种不可持续的“繁荣”对房地产行业和中国真正的城市化发展而言，都是一种伤害，越来越多失败的城市化案例已经证明了这一点。
可持续的城市发展模式必须重视顶层设计
新加坡以建立世界级“花园城市”和金融导向型大都会为目标，在土地资源运用上坚持可持续发展的理念。1965年国家独立后，仅仅用了40多年时间，就建成为世界公认的宜居城市。
在新加坡宜居城市中心创立主席、有新加坡“规划之父”之称的刘太格的记忆中，上世纪四五十年代是新加坡城市发展初期，当时建设一幢7层高的酒店都会成为全国新闻。而现在太多的城市面临着规模过大引发的拥堵、污染问题，“建设城市就像组装一部机器，如何把土地、各种业态、文化，包括城市的硬件与软件组合在一起，离不开政府的宏观设计。”
新加坡自1960年后，经济适用房的提供竟没有出现过短缺现象，这被看成一个成功的典范。所有的棚户区均被清理，84%的居民拥有土地使用保障，85万户公屋单位在23个新区建成，最严重的住房短缺问题得到解决。新加坡公共房屋计划的核心焦点是提供经济适用房给所有的无房家庭，特别是贫困家庭，这样不但降低了房屋成本，也缓解了为低收入者提供公有住房的压力。
最初，政府主要负责组织实施公有住房的开发和销售，于1960年成立的国家住房管理局被授予了包括地权、财权在内的广泛法律权限以落实经济适用房计划。新加坡集中所有公有住房在一个权力部门，避免了政出多门的混乱问题的发生。通过公共房屋计划，过度拥挤的棚户区住房逐步被清除，取而代之的是新城镇的带有完善服务的高层住宅。
在过去的40年里，新加坡实现了从小而无系统的问题驱动型交通运输规划，到前景带动型规划的转变。全市实施了多管齐下的政策，比如：整合土地使用和交通规划，包括区域中心和混合用途的开发，使旅游需求最大化；通过智能交通系统来扩大道路网络，以提高交通运输的网络化能力；通过限制措施，对车辆所有权、使用权及道路使用的需求进行管理，缓解交通拥挤问题；提供优质的公共交通，包括捷运、轻轨、无缝公交等，以达到替换私家车的目的。
发展绿色经济是唯一的出路
亚洲经济在快速发展的同时，资源消耗和环境破坏等负面连锁反应也一一产生。以中国为例，国际能源署的相关报告显示，中国很可能在2015年之前，在能源消耗方面取代美国的地位；而到2030年，中美之间能源消耗在总量中的比重，可能会互换位置。因此，在中国，发展绿色经济的呼声日益高涨，这也是中国城市实现可持续发展的唯一出路。
联合国环境署对绿色经济的定义是：可促成提高人类福祉和社会公平，同时显著降低环境风险与生态稀缺的经济。绿色经济本身就是一个转型的概念，这个转型包括发展方式的转变，由原来那种粗放的、高能耗高污染的生产方式向低排放低污染转变，同时政府职能也面临转型：第一，环境监管必须到位、必须公平，催生治污市场和产业需求；第二，环境治理成果要有经济效益，保障市场机制真正启动。中国要想改变目前不平衡、不协调和不可持续的经济发展模式，实现绿色、具有竞争力和包容性的可持续发展，并没有现成的模式和经验可以遵循和借鉴，而是需要探索一条具有中国特色的绿色经济发展道路。
国家在“十二五”期间提出了非常明确的可持续发展目标，并投入大量的公共资源来为整个绿色经济提供资金和技术支持。但有业内相关人士表示，尽管政府在整个绿色环保领域投入并不少，却很少有真正的“发展”效应。比如说研发出低碳减排的技术，却很少被真正地市场化；同时还存在资金使用效率不高、政策落实不到位的现象。这些问题在整个绿色经济领域其实都存在，要使其产生真正的“发展”效应，不能是简单的技术、资金、政策的叠加，需要用一个非常复杂和细致的商业模式将其串联起来。无论是研究机构、私营部门，还是公共部门，在这方面都要多投入一些精力和时间。
提升亲和力，把城市还给人
香港特别行政区行政长官梁振英先生作为此次峰会的嘉宾，描绘了对未来城市的美好愿景：“我希望看到维多利亚港边有母亲推着小婴儿，看着父亲在维港里面游泳。”这也是对城市亲和力、文化内涵的最佳诠释。
城市亲和力是城市生活幸福感的重要来源。从根本上来说，与城市亲和力密切相关的一个重要因素，便是城市环境的现代化问题。城市和生活于城市中的人都是不能脱离环境而生存的，城市依托于环境，存在于环境。这一方面要求城市有周全的环卫设施和优美的园林绿化，保持城市生态的平衡和良性循环；同时城市建筑也要艺术化、宜人化，做到城市设计与细节处理体现民族性、时代性和创新性。试想如果没有一个现代化的环境，城市发展与自然相悖，环境破坏、大气污染、水质污染、垃圾及噪声污染等问题突出，城市环境质量日益恶化，市民生活在这座城市会很痛苦。即便是再好的文化设施、再多的文化产品供应，这个城市的幸福指数也一定是不高的，城市对人的吸引力也是有限的。
有“花园城市”美誉的新加坡早在1967年就启动了绿化计划，扩大了近80%的区域，分配给工业、交通、公共设施、通信、住房和商业用地，这带动了绿化计划的进程，使我们最终看到多种绿化形式审慎地进入城区：新城镇建的绿色防护林、公园和花园；公园连路边的树木、灌木、登山灯柱、墙壁、架空行人桥、天台花园等，这些愉悦的环境被人们所认可，并带来强烈的归宿感。
构建和维持利益相关者是绿化进程持续推进的重要方面。挑战在于不但要明白和尊重城市的生活模式，而且还要鼓励社区的参与和支持。就这一点而言，认养和安置公园果树，是鼓励居民、学校和其他社区团体的有效方式。“花园城市”的创建使新加坡成为一个充满活力、特色鲜明、令人愉快的有更大、更广阔发展空间的城市，也为我们提供了一个国家和个人共同参与绿化的参考。
